Selon un principe désormais bien établi, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. 

De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation (voir par ex. CE, 16 mars 2015, n°369553, Lebon ; CE, 6 octobre 2021, n°442182, Lebon).

Mais qu’en est-il lorsque le permis de construire sollicité porte sur une construction distincte d’une construction irrégulière implantée sur le même terrain ?

C’est ce à quoi répond l’arrêt ici commenté.

Il précise que l’obligation de régulariser une construction irrégulière « ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l'objet de la demande d'extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d'urbanisme, un ensemble immobilier unique ».

Le principe est donc que l’obligation de régulariser une construction irrégulière ne s’applique pas lorsque le permis demandé porte sur une autre construction implantée dans le terrain d’assiette.

Il existe toutefois une exception, lorsque les deux éléments bâtis distincts forment un ensemble immobilier unique.

Au cas d’espèce, le Conseil d’Etat fait application de cette exception, relevant une fraude du pétitionnaire. Il juge ainsi que dès l’origine, le pétitionnaire avait pour projet de réaliser un ensemble immobilier unique, réunissant la construction irrégulière existante et la construction objet du permis de construire.

En conséquence, le pétitionnaire aurait dû solliciter la régularisation de la construction irrégulière existante, ce que, selon le Conseil d’Etat, il n’avait pas fait de manière intentionnelle afin de contourner des règles d’urbanisme.

On notera que le principe dégagé est identique à celui énoncé dans un précédent arrêt de la Haute Juridiction, inédit, dans la même affaire (voir CE, 19 juin 2020, n°424967). Cette précédente décision avait néanmoins été favorable au pétitionnaire puisqu’elle avait annulé le jugement qui avait retenu la fraude, mais au seul motif que la construction irrégulière était mentionnée existante dans la demande de permis et n’avait pas été régularisée. La question de l’existence d’un ensemble immobilier unique n’avait pas été alors envisagée.

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