La décision du Conseil constitutionnel concerne l’article 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite LE MEUR, qui permet une assemblée générale des deux tiers des voix, d’inscrire dans le règlement de copropriété une interdiction de location en meublé de tourisme pour les lots à usage d’habitation autres que la résidence principale. Avant cette réforme, une telle interdiction impliquait une modification des modalités de jouissance des parties privatives et relevait de l’unanimité. (Cass. 3^e civ, 18 décembre 2025, n°25-40.030)

Procédure 

À l’occasion d’une demande d’une résolution de ce type adoptée par l’assemblée générale de son syndicat des copropriétaires, une SCI a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité, soutenant que la nouvelle disposition légale « porte atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l’occurrence au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tel que garantis par les articles 2,4,17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 ». Par décision en date du 18 décembre 2025, la Cour de cassation avait jugé la question nouvelle et sérieuse, et l’avait par conséquent transmise au Conseil constitutionnel.

Analyse de la solution du Conseil constitutionnel  

La Cour de cassation avait retenu qu’« en ce qu’elle permet d’inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien, et ainsi, porter atteinte au droit de propriété ». Or, le Conseil constitutionnel opère une distinction entre la protection du droit de propriété, fondée sur l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, de celle contre les atteintes portées à l’exercice du droit de propriété, fondée sur l’article 2 de cette déclaration. La première n’autorise à priver un individu de sa propriété que si « la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». La seconde conduit le Conseil à s’assurer que les atteintes portées à l’exercice du droit de propriété sont justifiées par un motif d’intérêts général et « proportionnées à l’objectif poursuivi ».

A partir de cette distinction, le Conseil constitutionnel se livre à un contrôle de proportionnalité, en s’assurant du caractère limité de l’atteinte au droit de propriété et des garanties qui l’entourent.

Après avoir constaté que le législateur poursuivait deux objectifs d’intérêts général - faciliter la lutte contre les nuisances liées aux développements des activités de locations meublés dans les copropriétés et lutter contre la pénurie de logements destinées à la location de longue durée - le Conseil constitutionnel a relevé plusieurs gardes fous :

Tout d’abord, il a considéré que le champ d’application de la mesure est circonscrit : elle ne concerne pas les résidences principales, mais uniquement les résidences secondaires, elle ne concerne pas toutes les copropriétés, mais uniquement celles qui sont soumises à une clause « clause bourgeoise d’habitation », c’est-à-dire les copropriétés dont le règlement interdit déjà les activités commerciales.

Puis, la portée de la mesure est limitée : elle modifie les règles de majorité, mais pas les règles de fond régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives, elle ne permet d’interdire que des locations de courte durée (location à la journée, à la semaine ou au mois), les lots concernés pouvant faire l’objet de locations de longue durée.

Ensuite, l’interdiction est réversible : la nouvelle règle de majorité applicable à la décision d’interdire à la location en meublés de tourisme vaut également pour la décision de mettre fin à une telle interdiction.

Aussi, pour les sages de la rue Montpensier, la loi, au regard des objectifs poursuivis, ne porte pas une atteinte disproportionnée au regard du droit de propriété, ni à d’autres droits et libertés garantis par la constitution.  

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