Le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et obtient une ordonnance de référé en expulsion. L’ordonnance est infirmée en appel et le bailleur assigne au fond en résiliation de plein droit. Le locataire sollicite à titre reconventionnel le paiement d’une somme égale à la somme des loyers, indemnités d’occupation et de réparations locatives au titre de la réparation de troubles de jouissance.

Le locataire peut-il, postérieurement à la résolution de plein droit du bail commercial du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquer l’exception d’inexécution ?

1️⃣ Rappel des faits et de la procédure 

La SCI Les Chatons a donné à bail commercial, le 25 mai 2016, à la société SCGR des locaux à usage mixte (commercial et habitation). La locataire se plaint de désordres importants et persistants affectant les locaux, les rendant impropres à l’usage convenu, et reproche à la bailleresse de ne pas avoir réalisé les travaux de mise aux normes promis dans les douze premiers mois de location. À partir de 2017, la locataire interrompt le paiement des loyers en invoquant ces manquements.

Le 17 octobre 2019, la bailleresse délivre à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour loyers impayés. Par ordonnance de référé du 17 janvier 2020, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019 et ordonne à la locataire de quitter les lieux. Un commandement de quitter est alors signifié, et la société SCGR libère les locaux le 20 février 2020.

Par la suite, un arrêt du 29 septembre 2021 infirme l’ordonnance de référé et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. 

Sur le fond, la SCI Les Chatons assigne alors la SCGR pour voir constater la résiliation de plein droit du bail au 17 novembre 2019 et obtenir le paiement de loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives. La locataire forme des demandes reconventionnelles en dommages‑intérêts, réclamant notamment une somme équivalente aux loyers versés pour réparer les troubles de jouissance subis pendant toute la durée du bail, ainsi qu’une indemnisation pour d’autres postes (frais, dépôt de garantie, préjudice d’image).

La société SCGR est condamnée en première instance et en appel et déboutée de ses demandes reconventionnelles.

La société SCGR forme un pourvoi en cassation au visa des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce.

2️⃣ Analyse de la solution de la Cour de cassation 

La Cour de cassation (Cass. Civ 3^e 5 mars 2026 – pourvoi n°24-24-15.820) casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en considérant qu’en rejetant la demande en paiement de dommages et intérêts de la société locataire compte tenu de la résolution du bail commercial sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d'inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019, elle n'a pas donné de base légale à sa décision.

Il faut ainsi comprendre que le délai d’un mois après signification d’un commandement n’empêche ni une action en contestation du commandement lui-même, ni une demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Il s’agit seulement d’un délai d’attente durant lequel la clause résolutoire ne peut produire effet. Dès lors, même après l’expiration du délai le locataire peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil.

Pour rappel, afin de pouvoir invoquer efficacement l'exception d'inexécution, le locataire doit démontrer qu'à cause d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail (Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-24.612 ; Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923, FS-B). Ainsi, à plusieurs reprises, comme en l'espèce, la Cour a rappelé l'obligation du juge du fond de vérifier la justification de l'exception d'inexécution invoquée par le locataire qui allègue l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination (Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 15-18.345 – Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-17.712).

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