Les travaux pour remédier à l’indécence du logement peuvent-ils constituer un motif légitime et sérieux d’un congé donné par le bailleur ?

Dans un arrêt publié au bulletin en date du 4 juin 2026 (n° 24-16.993), la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative car cela reviendrait à contourner l’article 1719 1° du Code civil qui interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque le logement est indécent.

Rappel des faits et de la procédure

Le 25 novembre 2016, une société civile immobilière a donné à bail un studio à Madame W.

Par un jugement du 7 janvier 2019, il a été jugé que le local loué dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 m².

Le 23 mai 2019, la bailleresse a signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet du 24 septembre 2019, fondé sur un projet de réalisation de travaux et l’existence d’impayés de loyers, puis l’a assigné, le 7 août 2020, en validation du congé, expulsion et condamnation au paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

Dans son pourvoi, le locataire reproche à la Cour d’appel d’avoir validé le congé pour motif légitime et sérieux, tout en constatant que le local d’habitation litigieux était impropre à cet usage au motif erroné que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance de ce contrat ne s’apparente pas une résiliation judiciaire du contrat de bail ».

Analyse de la solution de la Cour de cassation 

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au visa des articles 1719 1° du Code civil, 6, 15, 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes du premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation contractuelle de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion.

Selon le troisième texte visé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime.

Selon le deuxième, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute manifestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à son habitation.

Selon le dernier, si le logement loué ne satisfait pas aux conditions de l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le Juge saisit par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant des loyers, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Après avoir énoncé les règles précitées, la Haute juridiction retient que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail

En conséquence, la Cour de cassation a cassé la décision de la Cour d’appel qui avait validé le congé délivré par la bailleresse pour un motif légitime et sérieux et ordonné l’expulsion du locataire en estimant que cela ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire au sens de l’article 1719 1° du Code civil.

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