En vertu de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme, la déclaration d’intention d’aliéner doit comporter l’indication du prix et des conditions de la vente projetée.

En outre, aux termes de l’article R.213-8 du même code, en cas de vente de gré à gré sans contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption urbain dispose de trois options :

• Renoncer à l’exercice du droit de préemption ;
• Acquérir aux prix et conditions proposés ;
• Offrir d’acquérir à un prix proposé par lui, et à défaut d’acceptation de cette offre, faire fixer le prix par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Dans ce cadre réglementaire, l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris ici commenté (CAA Paris, 10 avril 2026, n°25PA04050) précise que les restrictions d’usage du bien vendu peuvent être une condition de la vente opposable au titulaire du droit de préemption.

Dans cette affaire, le bien préempté concernait un logement-foyer pour étudiants. 

La DIA précisait notamment que le propriétaire avait acquis le bien sous condition qu’il conserve cet usage, et que la promesse de vente comportait une stipulation indiquant que son bénéficiaire conserverait lui aussi cet usage.

Toutefois, la décision de préempter indiquait qu’elle était effectuée en vue de créer une résidence sociale de 60 logements, et non pour un logement-foyer pour étudiants.

La Cour en déduit que la décision de préempter était illégale, faute d’avoir accepter l’une des conditions indiquées dans la DIA.

Plus précisément, le raisonnement de la Cour est le suivant.

Tout d’abord, la Cour a considéré que les indications de la DIA sur la restriction d’usage n’étaient pas une simple information mais un véritable engagement de l’acheteur quant à l’usage qu’il pourrait faire du bien vendu, en y maintenant un foyer étudiant. 

Cette restriction avait été portée à la connaissance du titulaire du droit de préemption dans la DIA.

Ensuite, la Cour relève que cette restriction d’usage était une condition de la vente et qu’ainsi le titulaire du droit de préemption aurait dû l’accepter s’il souhaitait acquérir le bien au prix proposé. Seul le prix proposé aurait pu être contesté :

« L’exercice du droit de préemption a pour effet de substituer le titulaire du droit de préemption à l’acquéreur sans altérer les termes du contrat projeté. Les dispositions précitées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, qui n’opèrent aucune distinction sur la nature des conditions devant être respectées par le titulaire du droit de préemption, n’ont ainsi ni pour objet ni pour effet de limiter le droit des contractants à établir des restrictions quant à l’usage futur du bien préempté. Les dispositions de l’article R. 213-8 du même code n’autorisent la collectivité préemptrice qu’à contester le prix proposé dans les conditions restrictives qu’elles instituent. Dès lors, cette collectivité, si elle souhaite acquérir le bien au prix proposé, doit y procéder également aux conditions proposées, qui peuvent notamment porter sur l’usage futur du bien ».

Enfin, le droit de préemption ayant été exercé non pas avec l’intention de créer un foyer étudiant mais pour créer des logements sociaux, l’une des conditions de la vente n’avait pas été acceptée.

En conséquence, la Cour confirme l’annulation de la décision de préempter.