Par l’arrêt CE, 6 juin 2025, n°491748, le Conseil d’Etat apporte des éclaircissements relatifs à la portée de la cristallisation des règles d’urbanisme par les certificats d’urbanisme. Pour rappel, en vertu de l’article L.410-1 du code de l’urbanisme, « Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

Ainsi, en principe et sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à la sécurité ou à la salubrité publique, une demande d’autorisation d’occuper le sol ne peut pas être refusée sur le fondement de dispositions nouvelles si cette demande est déposée dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance d’un certificat d’urbanisme.

En revanche, le pétitionnaire peut-il se prévaloir des règles nouvelles qui seraient plus favorables dans le cadre de sa demande malgré la cristallisation ? Autrement dit, son projet peut-il être conforme soit aux règles nouvelles, soit aux règles cristallisées ?

A cette question, le Conseil d’Etat répond positivement et va même plus loin : il est possible, sous condition, d’appliquer à la fois les règles nouvelles et les règles cristallisées.

L’arrêt affirme ainsi que :

« Les dispositions de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ont pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Elles n'ont en revanche ni pour objet ni pour effet de la priver de son droit d'obtenir un permis de construire lorsque son projet est conforme aux règles d'urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande ou, si le projet n'est pas conforme à celles de ces règles qui n'ont pas pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ou à une partie divisible d'entre elles, lorsqu'il l'est aux règles de même objet applicables à la date du certificat d'urbanisme ».

Un panachage entre règles nouvelles et règles cristallisées est donc possible à la condition qu’il s’agisse de règles divisibles. Comme le souligne le Rapporteur public Th. Janicot dans ses conclusions sous l’arrêt commenté, « Ce droit d’option trouvera en revanche une limite évidente lorsque la nouvelle règle dont veut se prévaloir le pétitionnaire est indissociable d’une autre règle, cristallisée par le certificat, dont il demande également le bénéfice. Le « panachage » des règles d’urbanisme dont peut profiter le demandeur n’est donc pas illimité. Il ne peut jouer s’il se heurte à l’indivisibilité d’un corps de règles, auquel cas il faudra que le pétitionnaire opte soit pour celui applicable à la date du certificat, soit pour celui applicable à la date de la demande de permis. Mais dans tous les cas, il pourra toujours invoquer le corps de règles nouvelles intervenues postérieurement au certificat ».

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