Régularisation d’une construction inachevée avant le délai de validité du permis de construire
Depuis la jurisprudence Thalamy du 9 juillet 1986, le juge administratif considère que, lorsqu’il est envisagé des travaux sur une construction irrégulière dès l’origine ou ayant fait l’objet de transformations non autorisées, il est nécessaire de régulariser l’ensemble de cette construction. La demande de permis de construire doit donc porter sur tous les éléments à régulariser, et non uniquement sur les nouveaux travaux.
A défaut, l’administration doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation et opposer un refus à la demande.
Les conditions de cette régularisation des constructions irrégulières se précisent au fil des arrêts.
Récemment, le Conseil d’Etat a ainsi jugé que cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code (CE, 6 octobre 2021, n° 442182, Lebon).
L’arrêt ici commenté de la Cour administrative d’appel de Paris apporte une nouvelle pièce à l’édifice.
Il concerne le cas particulier d’une construction qui a fait l’objet d’un permis de construire et a donc été autorisée, mais qui n’avait pas été achevée avant l’expiration du délai de validité du permis de construire.
La Cour transpose la solution de principe à cette hypothèse et assimile une construction inachevée à une construction irrégulière :
« lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction, en raison de son inachèvement, ne peut être regardée comme ayant été édifiée dans le respect du permis de construire obtenu et que celui-ci est périmé, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments qui doivent être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés »
Dans le cas d’espèce, à la date de caducité du permis, les travaux effectués consistaient en une simple structure en béton, partiellement close par des planches. Postérieurement à la caducité du permis, de nouveaux travaux avaient été réalisés avec la pose d'huisseries à tous les niveaux, puis un ravalement des façades.
On pouvait alors se poser la question de savoir si seuls ces nouveaux travaux devaient être régularisés, ou bien si la totalité de la construction devait faire l’objet d’une régularisation.
Relevant qu’eu égard au stade de son avancement à la date à laquelle le permis de construire s'est trouvé périmé, la construction ne pouvait être regardée comme édifiée dans le respect de l'autorisation d'urbanisme obtenue, la Cour décide que le pétitionnaire était tenu de solliciter une demande d'autorisation d'urbanisme portant non sur la seule régularisation de travaux de pose de menuiseries extérieures et de ravalement de façades mais sur l'ensemble du bâtiment.
