Depuis plusieurs mois, les juridictions s’opposent quant à l’exigibilité des loyers dus par les preneurs au cours de la crise sanitaire à la suite des fermetures administratives ordonnées par les pouvoirs publics, et les décisions contradictoires ne manquent pas. 

Par trois arrêts du 30 juin 2022 (C. Cass, Civ 3^e, 30 juin 2022, pourvois n°21-20.190 ; 21-19.889 et 21-20.127), la Cour de Cassation a enfin tranché.

Au fur et à mesure des contentieux, les moyens soulevés par les preneurs étaient multiples : exception d’inexécution, force majeure, perte de la chose louée, absence de bonne foi du bailleur. Mais aucun de ces moyens n’a convaincu la Cour de Cassation.  

Concernant l’exception d’inexécution, la Cour de Cassation a rappelé que l’impossibilité d’exploiter étant imputable au législateur et non au bailleur, ce moyen ne pouvait prospérer.

Concernant la force majeure, la Cour de Cassation a examiné ce moyen sous l’angle de la contrepartie promise au preneur qui se trouve créancier du droit à une jouissance paisible des locaux et a rappelé à ce titre, que la force majeure ne peut être invoquée que par le débiteur placé dans l’impossibilité d’exécuter et non pas le créancier qui se trouve être, en l’espèce, le locataire.

Par ailleurs, il semblait subsister un dernier moyen envisageable au vu des dernières décisions rendues par les juridictions du fond : la perte de la chose louée sur le fondement de l’article 1722 du Code civil.

Là encore, la Cour de Cassation a affirmé très clairement que l’interdiction de recevoir du public ordonnée par les pouvoirs publics constituait une « mesure générale et temporaire sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué » et qui ne « peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du Code civil ».

Enfin, les limites de la bonne foi du bailleur ont été précisées par la Cour de Cassation qui a estimé que le bailleur qui avait proposé de différer un mois de loyer devait être considéré comme de bonne foi. Ainsi, le bailleur n’est pas obligé de renoncer à certains loyers comme certains preneurs ont pu le soutenir devant les juridictions du fond.

Finalement, il ressort de ces décisions rendues par la Cour de Cassation que cette dernière a entendu privilégier l’orthodoxie du droit des contrats et les obligations respectives des parties sur une éventuelle solution d’opportunité, y compris dans le cadre d’une période si particulière que celle relative à la crise sanitaire liée à la Covid-19.

L’équipe immobilière se tient évidemment à votre disposition pour vous assister sur une telle problématique si nécessaire.