Responsabilité du bailleur : désordres antérieurs ou abstention de réparation
La responsabilité du bailleur ne peut être retenue au titre de son obligation de délivrance que s’il avait connaissance de désordres antérieurement à la conclusion du bail ou s’il s’est abstenu de procéder à des réparations après avoir été informé de l’existence de vices par le locataire.
Un bail commercial a été conclu avec des locataires concernant des locaux à usage de débit de boissons, restaurant et dancing.
En raison d’un défaut structurel de la charpente, et après avis de la commission de sécurité communale, le maire de la commune a ordonné la fermeture au public de l’établissement.
La société locataire a ensuite été placée en liquidation judiciaire. Au vu du désordre précité, le liquidateur a assigné le bailleur en invoquant un manquement à son obligation de délivrance afin d’obtenir la résolution judiciaire du bail commercial et la restitution de l’ensemble des loyers perçus ainsi que l’indemnisation des divers préjudices.
Par arrêt rendu le 23 janvier 2020, la Cour d’appel de ROUEN a débouté le liquidateur de ses demandes après avoir constaté qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail et avoir rappelé que le bailleur, informé de cette situation, avait proposé au preneur de faire procéder à des travaux, proposition à laquelle n’a pas donné suite le locataire.
Un pourvoi a été formé par le liquidateur. Par arrêt en date du 13 octobre 2021, la Cour de cassation rejette le pourvoi et réaffirme clairement que la responsabilité du bailleur ne peut être retenue au titre de son obligation de délivrance que s’il a eu connaissance de désordres antérieurs à la conclusion du bail ou en cours de bail et qu’il s’est abstenu de procéder à leur réparation après en avoir été informé par le locataire.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 2021, pourvoi n°20-19.278, FS-B
