Aux termes d’un arrêt rendu le 9 novembre 2022 (pourvoi n°21-19.212) et publié au bulletin,  la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que le délai de quatre mois prévu à par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour l’exercice de l’action en réduction de loyer pour surface erronée est un délai de forclusion.

Pour rappel, lorsqu’un contrat de bail relève de la loi du 6 juillet 1989, il doit mentionner la surface habitable de la chose louée. Si celle-ci s’avère erronée de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de bail, l’article 3-1 précité offre au preneur la possibilité d’intenter une action en réduction du loyer, proportionnelle à l’écart constaté.

Cette action débute par une phase amiable, suivant laquelle le preneur doit adresser une demande en réduction du loyer à son bailleur. A défaut d’accord entre les parties ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande afin de déterminer la diminution du loyer à appliquer.

En l’espèce, une SCI avait donné à bail à des preneurs une maison à usage d’habitation. Se prévalant d’un écart de plus d’un vingtième entre la surface mentionnée au bail et celle mesurée par eux et après une vaine demande à la bailleresse du 18 août 2017, les preneurs l’ont assignée en diminution du loyer suivant acte du 5 février 2018.

Aux termes arrêt du 27 avril 2021, la Cour d’appel de Bordeaux a déclaré irrecevable comme tardive leur demande en diminution de loyer, en ce qu’elle aurait dû être intentée dans un délai de quatre mois à compter du 18 août 2017, date de la demande amiable à la SCI.

Suivant arrêt du 9 novembre 2022, la Cour de cassation rappelle que le délai de quatre mois, courant à compter de la demande amiable est un délai de forclusion, au-delà duquel l’action en réduction de loyer doit être considérée comme irrecevable.

Le département opérations et gestion immobilière du Cabinet se tient évidemment à votre disposition pour vous assister sur une telle problématique et vous accompagner dans vos démarches et éventuelles procédures judiciaires s’y rapportant.