Aux termes d’un arrêt rendu le 22 juin 2022 et publié au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur les sanctions de la sous-location illicite d’un logement conventionné.

En l’espèce, un bailleur social a signé avec un preneur un bail portant sur un local à usage d’habitation, lequel interdisait la sous-location.

Alléguant que le preneur offrait une partie de son logement en location par l’intermédiaire d’une plateforme dédiée (Airbnb), le bailleur l’a assigné d’une part en résiliation du bail au motif qu’il lui était fait  interdiction formelle de le sous-louer (conformément à l’article R.353-37 du Code de la construction et de l’habitation) et, d’autre part, en restitution des fruits civils alors perçus.

Suivant arrêt du 23 mars 2021, la Cour d’appel de Paris a rejeté les demandes formées par le bailleur.

En effet, la Cour d’appel a considéré que la moyenne mensuelle des locations entre novembre 2014 et janvier 2018 n’était que de trois et demi, que la location ne portait que sur une des trois chambres du logement que le preneur continuait d’occuper et que le bailleur n’avait pas mis en le preneur en demeure de cesser cette activité, de sorte que le manquement dénoncé n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de son bail.

De plus, la Cour d’appel de Paris a fractionné les fruits civils de la sous-location et, donc, les sous-loyers, en attribuant une partie au propriétaire, représentant la plus-value de la sous-location illégale, et une partie au locataire, représentant le prix du loyer quotidien.

Pour casser et annuler l’arrêt d’appel, la Cour de cassation a retenu d’une part, qu’il appartenait au juge du fond d’examiner la gravité de la faute au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptibles d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné et, d’autre part, que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait en être possesseur de bonne foi.

Cet arrêt, s’il est favorable aux bailleurs sociaux, met en lumière la finalité attachée à leur statut : assurer un logement aux personnes ne disposant pas d’un revenu suffisant pour occuper un bien du secteur privé tout en les dissuadant d’en tirer une activité particulièrement rémunératrice.

Le département opérations et gestion immobilière du Cabinet se tient évidemment à votre disposition pour vous assister sur une telle problématique et vous accompagner dans vos démarches et éventuelles procédures judiciaires s’y rapportant.