La proposition de loi portée par le député Harold Huwart (groupe Liot) visant à simplifier le droit de l’urbanisme et du logement poursuit son chemin législatif. Déposée le 1er avril 2025 à l’Assemblée nationale, elle a été adoptée en première lecture le 15 mai, puis par le Sénat le 17 juin. Une version finale, validée par la commission mixte paritaire (CMP), a été approuvée par le Sénat le 9 juillet. L’Assemblée nationale devra encore statuer à la rentrée.

Entre besoin de simplification administrative, urgence de production de logements et impératifs écologiques, le texte suscite des réactions contrastées.

Quelles mesures concrètes sont à retenir ? Voici les principaux points de la réforme en cours

Pour rappel, à l’origine, la proposition ne comportait que quatre articles autour de trois objectifs simples :

• Simplifier les procédures d’urbanisme pour les collectivités.
• Sécuriser la délivrance des autorisations.
• Accélérer la production de logements, notamment pour les territoires en réindustrialisation.

L’idée était d’alléger les procédures, accélérer la construction de logements et offrir plus de sécurité juridique aux acteurs du secteur rendue nécessaire par la complexification et la densification des textes législatifs.

La navette parlementaire a enrichi la proposition de loi déposée en avril. Entre amendements et suppressions, c’est une refonte quasi-totale du texte qui est observé, mais dont l’esprit reste inchangé. Dix mesures principales ressortent de la trentaine d’articles qui compose la proposition de loi validée en CMP.

10 Mesures Clés de la Version Finalisée

1. Allègement des procédures d’évolution des documents d’urbanisme

Réduction des recours à la procédure de révision au profit de la modification de droit commun, avec un seuil relevé de 20 % à 50 % pour les possibilités de construction.

Ainsi, la procédure de modification de droit commun deviendrait la règle, tandis que la procédure de révision serait utilisée à la marge pour les changements d’orientations au sein du PADD ou du PAS. Dans cette dernière hypothèse et lorsque les changements auraient pour vocation de soutenir le développement de la production d’énergies renouvelables ; le recours à la procédure au droit commun serrait également possible..

2. Abandon de l’assouplissement des obligations de solarisation et de végétalisation

La mesure visant à relever le seuil des obligations de solarisation des bâtiments publics de 500 à 1 100 m² a été supprimée.

3. Fin de la caducité automatique des SCoT au bout de six ans

Le délai est porté à dix ans et conditionné à une mise en demeure préfectorale restée sans suite.

4. Assouplissement des normes pour le logement en zone de réindustrialisation

Lorsqu’un immeuble, situé dans un territoire présentant des besoins particuliers en matière de logement liés à des enjeux de développement de nouvelles activités économiques ou d’industrialisation, est soumis pour la première fois au statut de résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS), alors il est possible de conclure un protocole fixant les conditions de transformation de la résidence en logement, notamment social.

Les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) pourront être transformées plus facilement en logements sociaux,

5. Extension des dérogations au PLU

Possibilité de déroger au PLU dans davantage de communes et autorisation de construire des logements dans des zones d’activités économiques. Les dérogations verraient ainsi leur champ d’application étendu aux « communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement ».

Par ailleurs, une nouvelle dérogation est ajoutée pour déroger aux destinations fixées par le PLU en autorisant la délivrance d’autorisations d’urbanisme pour la construction de logements dans des zones d’activités économiques, par principe non destinées à cet effet.

6. Généralisation du permis d’aménager multisites

La proposition de loi initiale suggère de généraliser la possibilité de recourir au permis d’aménager « multisites ». Ainsi, un permis d’aménager concernant un lotissement pourra porter sur des unités foncières non-contigües si le projet respecte les critères suivants :

• La demande doit être déposée par un demandeur unique ;
• Le projet doit constituer un ensemble unique et cohérent ; Le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.
• Le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés.

7. Renforcement des sanctions contre les constructions illégales

La proposition de loi souhaite renforcer la sévérité des sanctions de police administrative opposées aux constructions irrégulières . Des amendes allant jusqu’à 30 000 € et des astreintes journalières portées à 1 000 €, plafonnées à 100 000 €.

8. Réforme du contentieux en urbanisme

Concernant le contentieux, et principalement celui des autorisations d’urbanisme, plusieurs modifications sont à prévoir, et risquent de bousculer la pratique contentieuse actuelle.

La proposition de loi prévoit de réduire le délai de recours gracieux contre les autorisations d’urbanisme à un mois, contre les deux mois actuels et de mettre fin au caractère suspensif du recours gracieux.

Mais ces mesures outre qu’elles auront pour effet de réduire les possibilités de recours offertes aux justiciables, seront susceptibles d’engorger encore davantage les tribunaux administratifs, les justiciables n’auront en effet pas d’autres choix que d’engager directement le recours contentieux, risquant ainsi une hausse des recours devant le juge.

Sur l’intérêt à agir, la proposition adoptée par le Sénat ce 9 juillet prévoit également qu’une personne n’est recevable à agir contre la décision d’approbation d’un document d’urbanisme que si elle a pris part à la participation du public. Elle entend ainsi restreindre la recevabilité des recours à ceux ayant participé à la consultation du public.

Enfin, les substitutions de motifs pour les refus d’autorisation seront limitées dans le temps. L’auteur d’une décision de refus de délivrer une autorisation d’urbanisme ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours.

9. Cristallisation des règles du permis de construire

Elle propose ainsi une cristallisation des règles applicables au jour de la délivrance du permis de construire initial en cas de dépôt d’un permis de construire modificatif, le tout pour une durée de trois ans. Les règles applicables au permis initial restent donc valables pendant trois ans, en cas de permis modificatif (sauf en matière de sécurité ou salubrité).

10. Vers un document d’urbanisme unique pour les EPCI

La proposition de loi prévoit d’harmoniser les procédures des SCoT et des PLU, voire de permettre la création d’un document unique. il s’agirait de fusionner dans un document unique pour les intercommunalités concernées, ces deux documents..

Enfin, d’autres mesures pourraient intervenir :

D’autres mesures sont prévues par le texte tel qu’adopté par le Sénat le 9 juillet dernier. Parmi elles,

• Dispense d’évaluation environnementale pour des modifications mineures de PLU.
• Nouvelles dérogations à la hauteur des constructions pour favoriser la densification.
• Création d’une procédure de participation électronique du public.
• Extension des compétences des SPLA-IN à l’entretien des équipements réalisés.
• Allégement des obligations d’ombrières photovoltaïques sur parkings.

En conclusion

Si cette proposition de loi marque un effort concret de simplification, elle ne réforme pas en profondeur un droit de l’urbanisme jugé toujours trop complexe. Elle agit plutôt comme un levier technique pour relancer la construction, notamment dans les zones en tension.

Il faudra attendre la rentrée prochaine pour connaitre de l’issue favorable ou non de cette dernière et sa version finale Reste à savoir si elle parviendra à concilier efficacité opérationnelle, objectifs environnementaux et équité sociale.

L’équipe du pôle Urbanisme et Aménagement du territoire se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions, n’hésitez pas à nous contacter.