La rédaction d’un bail écrit soumis au statut des baux commerciaux n’est pas obligatoire lorsque le preneur est laissé dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire
En application de l’article L 145-5 alinéa 2 du Code de commerce, un bail soumis au statut des baux commerciaux s’opère lorsque le locataire est resté dans les lieux un mois après l’échéance du bail dérogatoire. Dans son arrêt rendu le 5 juin 2024, la Cour d’appel de Riom est venue apporter des précisions sur le formalisme de ce nouveau bail commercial (CA Riom, 3e ch com, 5 juin 2024, n° 22/02098).
Rappel des faits et de la procédure :
Par acte du 29 janvier 2015, un bail dérogatoire est signé entre Mme H (propriétaire) et M. Y (locataire) pour un local de pizzas à emporter pour une durée d’un an.
Arrivée à son terme, la convention s’est poursuivie de manière tacite sans que le locataire ait reçu congé.
Par acte du 26 mai 2020, M. Y a assigné Mme H notamment aux fins de voir ordonner la conclusion du bail commercial, et à défaut de voir prononcer une astreinte provisoire pour la régularisation du bail.
Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Clermont Ferrand a enjoint Mme H d’établir un nouveau bail sous astreinte.
Mme H a interjeté appel de cette décision. Saisie sur la question de la forme de ce nouveau bail commercial (écrit ou verbal), la Cour d’appel de Riom considère, au visa des articles 1103,1104 et 1193, que la conclusion d’un bail écrit n’est pas nécessaire “ il n’existe aucune disposition légale ou jurisprudentielle imposant de formaliser le bail commercial par écrit, y compris lorsqu’il résulte de la conversion d’un bail dérogatoire en bail commercial, de telle sorte que le premier juge ne pouvait formuler cette injonction à l’égard des parties”
Analyse de la solution :
S’agissant d’un bail dérogatoire de courte durée, l’article L145-5, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que :
« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »
En principe, le contrat de courte durée est résilié de plein droit à l’expiration du terme, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de notifier un congé au locataire, en application de l’article 1737 du Code civil.
Cependant, l’alinéa 2 de l’article L 145-5 du Code de commerce énonce que :
« Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »
Aussi, afin d’éviter qu’un nouveau bail statutaire naisse à l’expiration du bail de courte durée, il est prudent de délivrer un congé ou une sommation de déguerpir (Cass, 3e civ, 5 juin 2013, n° 12-19.634).
En l’absence de congé ou sommation de déguerpir délivré par le bailleur dans le mois suivant le terme et si le locataire est resté dans les lieux, le bail dérogatoire est devenu en principe automatiquement, à compter du lendemain de l’échéance, en application de l’article L 145-5 alinéa 2 du Code de commerce, un contrat soumis aux statuts des baux commerciaux.
Selon la jurisprudence, les clauses et conditions de ce nouveau bail statutaire seront celles de l’ancien bail de courte durée (Cass. 3e civ, 6 janvier 2009, n° 07-21.239). Toutefois, le loyer est fixé à la valeur locative (Cass. 3e civ, 14 décembre 2005, n°05-12587).
Ce nouveau bail est donc soumis aux dispositions de l’article L 145-1 du Code de commerce qui ne prévoit aucune forme particulière pour sa formation. En outre, selon l’article 1714 du Code civil, le bail peut être verbal ou écrit.
La formalisation par écrit d’un bail commercial n’étant pas obligatoire, le jugement qui avait enjoint les parties d’établir le nouveau bail statutaire par écrit est infirmé par la Cour d’appel de RIOM sur ce point.
