Des propriétaires de logements ont conclu un bail commercial avec une société pour la gestion d’une résidence de tourisme.

A la suite des décisions de fermeture administrative prononcées par le gouvernement, le gestionnaire a suspendu le règlement des loyers auprès des propriétaires tout en proposant un accord amiable consistant en un règlement partiel des sommes dues.

Les propriétaires de logements qui n’ont pas accepté cette proposition amiable ont assigné le gestionnaire aux fins d’obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement certaines sommes au titre de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 9 septembre 2021, le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS a fait droit à la demande de condamnation formée par les propriétaires des logements à l’encontre du gestionnaire.

Ce dernier a interjeté appel de la décision rendue au motif notamment que les fermetures administratives auraient entraîné une perte de la chose louée sur le fondement de l’article 1722 du Code civil.

Saisie de cette question, la Cour d’appel de PARIS a expressément jugé, dans un arrêt du 30 mars 2022 (CA PARIS, 30 mars 2022, RG 21/16710), que « la destruction de la chose louée peut s’entendre de la perte matérielle de la chose louée mais aussi d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. La perte partielle de la chose louée peut être définitive mais également temporaire. »

La Cour a ainsi reconnu que la société gestionnaire de la résidence de tourisme avait subi une perte partielle de la chose louée pour ne pas avoir pu ni en jouir, « ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative d’une durée de 56 jours ».

Cependant, la Cour d’appel a également rappelé qu’aucun texte légal, ni aucune disposition contractuelle n’autorisait le gestionnaire à suspendre unilatéralement le paiement des loyers de sorte que cette obligation n’est pas contestable et qu’elle est donc tenue de procéder au paiement des provisions réclamées par les propriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle avait elle-même offert de régler au moins partiellement les loyers concernés. Il y avait donc déjà une reconnaissance du principe de son obligation.

Finalement, bien que l’ordonnance de référé précitée ait été confirmée par la Cour d’appel de PARIS en ce qu’elle a condamné le gestionnaire au paiement des sommes provisionnelles dues, il ressort clairement de cette décision que les juges ont reconnu que les périodes de fermeture administratives pouvaient être considérées comme assimilables à une perte partielle de la chose louée. 

Cette décision ouvre ainsi la possibilité pour les commerces ayant subi des fermetures administratives de se prévaloir de la perte de la chose louée afin d’obtenir une exonération ou un remboursement des loyers facturées durant ces périodes.

L’équipe immobilière se tient évidemment à votre disposition pour vous assister sur une telle problématique si nécessaire.