SCI familiale et droit de préférence du locataire
Par un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise la portée de l’exception familiale au droit de préférence du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. La Haute juridiction juge qu’une cession consentie au profit d’une société civile immobilière, quand bien même celle-ci serait exclusivement constituée entre le bailleur et ses enfants, ne peut être assimilée à une cession réalisée au profit d’un descendant du bailleur.
Dans les faits, une SCI bailleresse, propriétaire de locaux donnés à bail commercial, consent en juillet 2018 une promesse de vente au profit d’une autre SCI constituée entre son gérant et ses deux enfants. Estimant initialement que cette opération pouvait relever de l’exception prévue par l’article L. 145-46-1, alinéa 6, du Code de commerce, le notaire notifie néanmoins au locataire une offre de vente à titre conservatoire. Le locataire ne donne pas suite à cette première notification. Quelques mois plus tard, les conditions de paiement sont assouplies au bénéfice de l’acquéreur pressenti. Conformément à l’article L. 145-46-1, le notaire procède alors à une nouvelle notification au locataire, lequel accepte l’offre dans le délai légal. La bailleresse refuse cependant de régulariser la vente, soutenant que la cession projetée devait être regardée comme une transmission intrafamiliale exclue du champ du droit de préférence du preneur.
La Cour d’appel de Rennes considère que le locataire bénéficiait bien du droit de préférence légal et constate la perfection de la vente à son profit.
La SCI bailleresse se pourvoit en cassation, faisant valoir que l’opération s’inscrivait dans une logique de transmission patrimoniale au profit des enfants du gérant et devait, à ce titre, bénéficier de l’exception familiale.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que : « Ne constitue pas une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés. ».
En conséquence, lorsque le cessionnaire est une personne morale, même intégralement détenue par des membres de la famille du bailleur, l’exception prévue à l’article L. 145-46-1, dernier alinéa, du Code de commerce ne trouve pas à s’appliquer. Pour rappel, cet article institue un droit de préférence au profit du locataire commercial lorsque le bailleur envisage de céder les locaux loués. Le dernier alinéa du texte prévoit toutefois que ce mécanisme « n’est pas applicable à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ».
La Cour adopte une interprétation stricte de cette dérogation au droit de préférence.
Elle retient que :
- l’exception vise exclusivement des personnes physiques expressément désignées par le texte ;
- une SCI, même familiale, dispose d’une personnalité juridique autonome ;
- la qualité d’associé ou de bénéficiaire économique de la SCI est juridiquement indifférente.
Il en ressort ainsi que les bailleurs souhaitant transmettre un immeuble commercial à leurs enfants par l’intermédiaire d’une SCI familiale devront notifier préalablement le locataire conformément à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. En cas d’acceptation régulière par le locataire, la vente peut être judiciairement déclarée parfaite, privant le bailleur de la possibilité de transmettre le bien au cercle familial.
Par ailleurs, l’arrêt rappelle qu’une mauvaise appréciation du champ d’application du droit de préférence peut engager la responsabilité du notaire chargé de l’opération.