CE, 5 juillet 2023, n°463604, Tables Lebon

Par l’arrêt commenté, le Conseil d’État précise les conditions d’application des règles d’implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives lorsqu’un terrain est situé à cheval sur deux zones du plan local d’urbanisme et jouxte une voie privée.

1. Dans le cadre d’un projet situé à cheval sur deux zones d’un plan local d’urbanisme, sa conformité aux règles du PLU doit s’apprécier en fonction des règles de chaque zone pour chaque partie de ce projet.

Ce principe avait été énoncé par l’arrêt CE, sect., 26 février 1988, n°64507, Lebon, pour l’examen d’un projet au regard des règles d’emprise au sol. Il en résultait qu’un projet s’implantant en partie dans une zone du PLU où l’emprise au sol était limitée à 30% ne devait pas créer une emprise au sol supérieure à 30 % dans cette zone, quelles que soient par ailleurs les règles d’emprise au sol applicable dans une autre partie du terrain d’assiette.

Ce principe est ici appliqué aux règles d’implantation par rapport aux voies.

Ainsi, dans le cas d’espèce, le terrain est constitué de quatre parcelles, dont trois situées en zone UA du PLU et la dernière en zone UD.

En outre, le terrain est bordé par une voie relevant de la zone UD.

Toutefois, la construction projetée s’implante pour sa part en totalité en zone UA.

En conséquence, quand bien même le terrain d’assiette est bordé par une voie située en zone UD et qu’une partie du terrain est classée dans cette zone, le Conseil d’État juge que les règles d’implantation par rapport aux voies de la zone UD ne sont pas opposables au projet.

2. Par ailleurs, dans la zone UA où se situe le projet de construction, les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives varient selon que les constructions sont situées ou non dans une bande de constructibilité principale de 16 mètres à compter de l’alignement d’une voie d’une largeur supérieure à 6 mètres.

Ici, le Conseil d’État estime que le projet, situé en zone UA, est bien implanté dans cette bande de constructibilité principale à compter d’une telle voie, alors même que ladite voie est située en zone UD.

Il estime ainsi que, dans ce cas, la profondeur de la bande de constructibilité principale doit s’apprécier au regard de l’unité foncière que représentent les quatre parcelles constituant le terrain d'assiette du projet.

3. Enfin, le terrain d’assiette du projet borde également une voie privée ouverte à la circulation des cycles et piétons.

Or, le règlement du PLU précise que les dispositions relatives à l’implantation par rapport aux voies s’appliquent aux « voies privées ouvertes à la circulation générale (véhicules ou cycles ou piétons) ».

En conséquence, pour apprécier la régularité de l’implantation du projet par rapport à cette voie privée, selon le Conseil d’État, il convient de s’en référer uniquement aux règles d’implantation par rapport aux voies, et non aux règles d’implantation par rapport aux limites séparatives.