CE, 29 novembre 2023, n°470788, Tables Lebon

Par l’arrêt ici commenté, le Conseil d’État apporte deux précisions relatives au lotissement lorsque la division porte sur un terrain déjà bâti.

Tout d’abord, le Conseil d’État rappelle que le détachement d’un terrain bâti ne constitue pas un lotissement lorsque les bâtiments qu’il supporte ne sont pas destinés à être démolis. Il précise qu’il en va de même lorsqu’il est envisagé des travaux d’extension sur ces bâtiments ou la construction d’annexes :

« Il résulte des articles L. 442-1, L. 442-1-2 et R. 442-1 du code de l’urbanisme que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. Il en résulte également que ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments »

Ensuite, le Conseil d’État répond à une autre problématique qui est celle de l’examen de la conformité aux règles d’urbanisme des constructions implantées sur un terrain issu de la division.

Selon la haute juridiction, il n’y a pas lieu de procéder à cet examen lorsque le terrain bâti n’est pas inclus dans le périmètre du lotissement. L’examen ne peut porter que sur les terrains inclus dans le lotissement :

« La conformité aux règles d’urbanisme d’une construction existante située sur un terrain déjà bâti, issu de la même division que le lotissement en cause mais non inclus dans son périmètre, n’a pas à être vérifiée pour délivrer un permis d’aménager, l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet de constructions faisant l’objet d’une demande de permis d’aménager un lotissement ne pouvant porter que sur les terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement » Au moins un arrêt d’une Cour administrative d’appel avait retenu une solution similaire (CAA Marseille, 29 juin 2021, n°19MA00260) et avait ainsi jugé que « Dans l'hypothèse où la demande de permis d'aménager ou la déclaration préalable porte sur la création d'un lotissement dont le périmètre n'inclut pas les parties déjà bâties de l'unité foncière concernée, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de la seule partie de l'unité foncière comprise dans le périmètre du lotissement projeté ».