Foncier- modalités de cession à un prix inférieur à sa valeur par une commune avant l’expiration du contrat de bail emphytéotique.

Dans le cadre d’un projet de rénovation, la société Dourdan Vacances a souhaité acquérir les terrains mis à sa disposition par la commune, pour une durée de soixante ans, dans le cadre d’un bail emphytéotique qui stipulait, toutefois, « qu'à son expiration, la commune acquerrait la propriété des constructions édifiées par l'emphytéote sans avoir à lui verser d'indemnité ».. Par une délibération votée avant le terme du bail, le conseil municipal de la commune de Dourdan a approuvé leur vente à la société.

Mais la cour administrative d’appel de Versailles avait annulé cette décision au motif que si le prix de cession retenu pour les « terrains » en cause était sensiblement l’estimation retenue par le service des domaines, il s’agissait d’une évaluation des terrains sans les constructions existantes ce qui revenait pour la commune à renoncer à l’acquisition de ces constructions…

De fait, elle estimait que la valeur de ces constructions devant devenir la propriété de la commune à l’issue du bail emphytéotique, n’avait pas été prise en compte. Par suite, la commune avait cédé un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur, sans que cet écart de prix ne soit justifié par un motif d’intérêt général.

Le conseil d’Etat confirme qu’une commune ne peut pas vendre un bien immobilier lui appartenant des personnes privées pour un prix inférieur à sa valeur, sauf si la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général et comporte des contreparties suffisantes (CE, sect., 3 nov. 1997, n° 169473, Commune de Fougerolles, Lebon) mais estime qu’en l’espèce la cour a commis une erreur de droit pour ne pas avoir recherché si les coûts de rénovation et de remise aux normes des constructions inhérents à la poursuite de leur exploitation constituaient des contreparties suffisantes

Le Conseil d’État précise ainsi les éléments de valorisation à prendre en compte lorsqu’une commune renonce à acquérir les constructions de l’emphytéote.

Mais, le conseil d’Etat annule la délibération, les membres du conseil municipal n’ayant pas été mis à même d’apprécier si la différence entre le prix envisagé et l’évaluation fournie par le service des domaines pouvait être regardée comme représentative de l’indemnité due à la commune pour sa renonciation au droit d’accession, et par suite si un élément de son patrimoine ne serait pas cédé à un prix inférieur à sa valeur.

Il rappelle ainsi que le conseil municipal doit être suffisamment informé afin de prendre en compte la valeur des éventuelles renonciations.

CE 13 sept. 2021, N° 439653