Quelles sont les personnes habilitées à établir un état des lieux ?
En principe, en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est généralement établi par les parties, contradictoirement entre elles ou par un tiers mandaté par elle. A défaut, il est établi par commissaire de justice. L’arrêt du 3 juillet 2025 nous avertit toutefois : ce tiers doit justifier qu’il a été mandaté par une des parties du contrat de location pour que l’état des lieux soit valable (Cass. 3e civ, 3 juillet 2025, n° 24-13.219).
Rappel des faits et de la procédure :
Dans l’affaire analysée, un bailleur reprochait à son locataire, placé sous curatelle, des dégradations locatives constatées lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, et l’avait assigné, ainsi que sa curatrice, en paiement de dommages et intérêts.
De prime abord, l’état des lieux avait bien été établi contradictoirement, puisqu’il avait été signé en présence du bailleur, non par le locataire lui-même, mais par une personne censée le représenter. En réalité, cette personne avait déclaré être le père du locataire, sans justifier de son identité et de son mandat reçu du locataire et de la curatrice. Dans ces conditions, le caractère contradictoire n’avait pas été respecté, et l’état des lieux n’était pas valable.
Débouté de son action indemnitaire, le bailleur avançait dans son pourvoi que l’absence du locataire à la signature ne pouvait lui être imputée. De plus, celui-ci était présumé être à l’origine des dégradations commises dans les lieux durant la jouissance, le juge aurait dû tenir compte des factures produites attestant des dégradations.
Analyse de la solution de la Cour de cassation
Par un arrêt confirmatif, la Cour de cassation précise que le document produit par le bailleur ne pouvait être pris en considération, faute d’avoir été établi contradictoirement. S’il est vrai que le locataire doit répondre des dégradations locatives, encore faut-il que le bailleur commence par démontrer l’existence de ces dégradations pendant sa jouissance, ce qui suppose un état des lieux régulièrement établi.
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