A quelle date s’apprécient les conditions du transfert du bail ?
Pour bénéficier d’un transfert de bail à la suite du décès du locataire, le revendiquant doit respecter la condition de cohabitation prévue par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Mais en présence d’un bail social, deux conditions supplémentaires sont requises. En effet, l’article 40 de cette même loi dispose que “l’article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage”
Saisie à propos de la condition de l’adaptation du logement à la taille du ménage, la Cour de cassation (Cass. 3e civ, 10 octobre 2024, n°23-18.933) devait répondre à la question suivante : A quelle date faut-il se placer pour apprécier ces conditions ?
Rappel des faits et de la procédure :
Un OPH (Office Public de l’Habitat) a donné à bail un appartement.
Après le décès de la locataire en titre, sa fille a demandé le transfert du bail à son profit.
Soutenant qu’elle ne pouvait y prétendre, l’Office l’a assignée en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux.
Pour reconnaître un droit au transfert du bail à la fille, la Cour d’appel de Bordeaux avait retenu que “dans la mesure où deux personnes vivent maintenant dans ce logement dans les mêmes conditions qu’avant le décès du locataire de Mme [K], la locataire, la condition d’adaptation est désormais remplie et Mme [J] a droit au transfert du bail à son profit.”
Analyse de la solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation accueille le pourvoi de l’Office et censure l’arrêt d’appel au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes du premier de ces textes, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Selon le second texte visé, un transfert est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le descendant bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Après avoir énoncé les règles applicables, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse cet arrêt dans les termes suivants « en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a apprécié les conditions du transfert du bail au jour où elle statuait, alors que celles-ci s’apprécient au jour du décès du locataire, a violé les textes susvisés ».
La décision de la Cour de cassation ne fait que rappeler une jurisprudence bien établie (Cass. 3e civ, 28 juin 2018, n° 17-20.409 ; CA Paris, 3e ch, 28 mars 2024) selon laquelle, s’agissant d’un bail du secteur privé ou du secteur public, toutes ces conditions s’apprécient à la date de l’événement qui fait naître le droit au transfert, soit le décès du locataire.
Dès lors, en appréciant les conditions du transfert du bail au jour où elle statuait, alors que celles-ci s’apprécient au jour du décès du locataire, la Cour d’appel a vu sa décision cassée au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.
