Cession de parts de SCI à prépondérance immobilière : un nouveau formalisme à respecter
Céder des parts de SCI à prépondérance immobilière a longtemps été perçu comme une simple formalité : un acte « maison », signé entre particuliers, suffisait dans bien des familles ou entre associés. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales change complètement la donne en introduisant un nouvel article 1865-1 dans le Code civil. Désormais, une cession mal formalisée risque purement et simplement la nullité.
1/ Quelles sociétés sont visées par le nouveau régime ?
Sont concernées les personnes morales dites « à prépondérance immobilière » au sens du 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts. Il s’agit, quelle que soit leur nationalité, de celles dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres personnes morales non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière. En pratique, cela recouvre une grande partie des SCI familiales de détention, mais aussi les sociétés qui logent les murs d’une activité.
Que vous soyez associé d’une SCI familiale détenant un appartement ou gérant d’une structure propriétaire d’un immeuble commercial, votre projet de cession de parts entre souvent dans ce nouveau cadre. Il est donc indispensable de vérifier ce point avant toute signature.
2/ Un formalisme désormais impératif, à peine de nullité
L’article 1865-1 du Code civil impose que la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par l’un des actes suivants : un acte authentique établi par un notaire, un acte contresigné par avocat ou, dans des cas strictement encadrés, un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable lorsqu’il y est habilité.
Un simple acte sous seing privé signé directement entre particuliers ne suffit plus. Une cession que les parties croient parfaite peut être remise en cause plusieurs années plus tard, avec, à la clé la contestation de la qualité d’associé, la remise en cause de la répartition des droits sociaux ou la fragilisation de certaines sûretés.
Le nouvel article 635-0 A du CGI ajoute une barrière fiscale : l’enregistrement des cessions visées suppose la présentation de la copie de l’acte notarié, de l’acte d’avocat ou, le cas échéant, de l’acte établi par l’expert-comptable. Un acte irrégulier ne peut pas être enregistré, ce qui fragilise l’opération en cas de contrôle ou de litige.
3/ Transparence renforcée et sécurité accrue des cessions
Ce nouveau formalisme s’inscrit dans un mouvement plus large de lutte contre la fraude fiscale et le blanchiment : la loi renforce les obligations de vigilance et de transparence pesant sur les acteurs qui interviennent dans les opérations immobilières. Notaires, avocats et experts-comptables doivent désormais, dans ce cadre, identifier précisément les parties, documenter les flux financiers et s’assurer de l’identification des bénéficiaires effectifs.
Pour les associés et les dirigeants, l’enjeu est très concret : en faisant intervenir un professionnel, la cession de parts est formalisée par un acte qui décrit clairement la structure de détention, la valorisation retenue et les engagements des parties. Cela permet de limiter les erreurs de prix, d’anticiper les droits de préemption (statutaires, pactes, baux commerciaux) et de sécuriser le traitement fiscal de l’opération, qu’il s’agisse des plus-values ou de la taxe annuelle de 3 % sur certains immeubles détenus via des sociétés.
4/ Les réflexes à adopter pour les associés et dirigeants
Pour un associé de SCI familiale qui souhaite transmettre des parts à un enfant ou rééquilibrer une indivision, le premier réflexe est de vérifier si la SCI entre dans la catégorie des sociétés à prépondérance immobilière. Si c’est le cas, il faut prévoir un acte notarié ou un acte d’avocat. Une cession sans accompagnement professionnel n’est plus envisageable.
Pour un dirigeant qui détient ses murs via une SCI, le sujet se pose aussi lors d’opérations plus larges : cession de la société d’exploitation, réorganisation du capital, entrée d’un investisseur. Le calendrier, le coût et la documentation doivent intégrer ce nouveau formalisme, sous peine de retarder la signature ou de faire peser un risque juridique sur l’acquéreur comme sur le cédant.
La loi renforce en parallèle les obligations de transparence pour certaines structures immobilières, en particulier au regard de la taxe annuelle de 3 % sur les immeubles. Elle encadre plus strictement le recours au régime fondé sur un simple engagement de communication des informations et impose, pour les entités étrangères dépourvues d’établissement en France, la désignation d’un représentant fiscal en France chargé de recevoir l’ensemble des notifications liées au contrôle de cette taxe.
En définitive, toute cession de parts de SCI à prépondérance immobilière doit désormais être abordée comme une véritable opération juridique et fiscale, et non plus comme une simple formalité interne. Anticiper le formalisme imposé par la loi du 25 juin 2026 permet d’éviter la nullité de la cession, de sécuriser la valorisation des parts et de limiter les risques de remise en cause par l’administration fiscale.
Un accompagnement en amont permet aussi d’anticiper les questions connexes, comme le droit de préférence du locataire commercial lorsque l’immeuble est loué. Sur ce point, vous pouvez utilement consulter notre article dédié à la SCI familiale et le droit de préférence du locataire.