Covid-19 : restitution des loyers commerciaux versés pendant la fermeture administrative des magasins de vente

Le preneur d’un bail commercial ne peut pas exiger la restitution des loyers commerciaux versés à son bailleur pendant la fermeture administrative des commerces au visa de l’exception d’inexécution d’une jouissance paisible.

Par un jugement rendu le 25 février 2021, la 18ème chambre du Tribunal Judiciaire de Paris, compétente en matière de propriété commerciale, a débouté le preneur d’un bail commercial de sa demande, fondée sur l’exception d’inexécution, en restitution des loyers versés au bailleur pendant la fermeture de son local du 15 mars au 11 mai 2020.

Mécanisme prévu par les articles 1217 et 1219 du code civil, l’exception d’inexécution ouvre droit à une partie de refuser d’exécuter une obligation contractuellement mise à sa charge, alors même que celle-ci est exigible, si son cocontractant n’exécute pas la sienne et si son inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, pour justifier sa demande de restitution des loyers versés à son bailleur, un preneur faisait valoir qu’en application du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, reprenant les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 et prescrivant les mesures nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et notamment la fermeture des magasins de vente, le fait de ne pas avoir pu accueillir sa clientèle dans les locaux loués l’avait empêché de jouir paisiblement de son local commercial donné à bail et, partant, d’exploiter son activité commerciale.

Son argumentaire reposait sur l’application de l’article 1719 du code civil en vertu duquel le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant toute la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue au bail et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la même durée.

Cette position n’a pas été retenue par le Tribunal, celui-ci précisant que l’article 1719 du code civil n’a pas « pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité ».

En conséquence, le Tribunal a rejeté la demande du preneur tendant à obtenir la restitution des loyers versés.

En communiquant par voie de presse cette décision, le Tribunal judiciaire de Paris semble vouloir avertir les preneurs de baux commerciaux de sa position quant aux loyers versés aux bailleurs pendant la fermeture administrative des commerces due à la crise sanitaire.

Tribunal Judiciaire de Paris, 18ème chambre, 2ème section, 25 février 2021, n°18/02353