Dans cette espèce, le preneur d’un bail commercial a informé son bailleur qu’en raison de la crise sanitaire et de la fermeture administrative de son commerce, il ne réglerait pas les loyers dus pour deux principales raisons.

Dans un premier temps, le preneur avança l’argument tiré de l’inexécution contractuelle qui, prévue à l’article 1219 du Code civil, autorise une partie à refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne. Le preneur arguait qu’en n’ayant pu jouir des locaux pendant la période de fermeture administrative, le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance prévue à l’article 1719, justifiant que les loyers ne soient pas dus.

Sur ce point, le Tribunal Judiciaire a débouté le preneur retenant qu’il pouvait parfaitement accéder à son local, dont il disposait des clés, de sorte que l’action fondée sur l’inexécution contractuelle tirée d’un défaut de délivrance n’était pas justifiée.

Dans un second temps, le preneur faisait valoir que l’impossibilité d’user des locaux s’assimilait à une perte de la chose louée justifiant, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, une diminution du prix des loyers.

Sur ce second argument, le Tribunal Judiciaire de la Rochelle fit droit à la demande du preneur retenant qu’une « décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée » de sorte, que pour la période de fermeture administrative, le preneur ne doit au bailleur aucun loyer.

Ce jugement s’inscrit à contre-courant de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 1 – chambre 2, 18 mars 2021, n° 20-12262), statuant en référé, qui jugeait que les loyers étaient dus dès lors qu’aucun manquement lié à la période de confinement n’était établi à l’encontre du bailleur.

Tribunal Judiciaire de la Rochelle, 23 mars 2021, n° 20-02428